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周周的博客

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(引)杜君立:被凝固的财富  

2014-05-01 21:26:50|  分类: 引用 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         杜君立:被凝固的财富 - 周周 - 周周的博客

        经过2013年的一路狂奔,中国房地产在2014年遭遇流年不利。在过去的第一季度,全国30个主要城市中,有28个城市商品住宅成交量同比下降,其中,北京下滑幅度最大,达到55.18%。在国家统计局最近发布的一季度的统计公报中,全国商品房销售面积和销售额都出现同比下降。在量跌的同时,一直飞涨的房价在一些城市也悄然逆转。一方面,全国房屋新开工面积增幅从+33.1%下跌至-25.2%。另一方面,全国商品房待售面积同比增长22.9%,达到52163万平方米(截止3月末)。

 

    

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    对房地产的悲观情绪继续蔓延,投资者开始抛售房地产股票。自今年年初以来,碧桂园的股价已累计下跌三分之一,雅居乐股价则下跌四分之一,越秀地产的股价跌幅接近20%。作为企业资产的晴雨表,股价的下跌意味着大量财富瞬间被化为乌有。如果说股市是虚拟的,那么发生在浙江奉化的塌楼事件就是一场血淋淋的悲剧。

    受房地产拖累,中国一季度GDP增速放缓至7.4%,这是两年来的最低。房地产下滑无疑成为中国经济最大的下行风险。在3月份的两会期间,就有代表建言,中国应做好房地产市场下行的心理准备。无论对个人还是对银行,房地产都是主要的财产构成。2013年,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心做了一项调查,受访对象涵盖全国2.8万个家庭、9.9万人。随后发布《2014中国财富管理:展望与策略》报告显示,66.1%的家庭资产被放在房地产上,拥有公寓的城市家庭将他们75.5%的资产存于房地产。可以说,中国家庭“压倒性地”将储蓄用于购房。值得一提的是,北京市民总资产的83.8%是房子,而美国的房产占居民资产比例仅有35%。

 

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    中国从1998年取消福利分房制度,开始了家庭住房资产私有化的步伐,仅仅10多年时间,中国的住房自有率就达到了85%以上,而美国房地产业已经发展了一个多世纪,住房自有率却只有66%,瑞士更是低至30%。

    一般人们都将1998年作为中国房地产元年,这16年中,中国的房价几乎是在直线上升,房地产市场总市值一直在增加,其中虽然也有泡沫成分,但也说明房地产市场财富一直增长。从1998年到2014年,物价平均上涨了3~5倍,而中国房价上涨了10倍,剔除通货膨胀因素,房价上涨了2~3倍左右。耶鲁大学经济学家罗伯特?希勒编制的Case-Shiller(凯斯-席勒)房价指数表明,剔除通货膨胀的影响,自1890年至今,100多年间,美国的房屋价格大约只增长了50%左右。

    1923年至今,美国房地产市场出现了3次显著的泡沫,特别是最近一次的次贷危机更是引发了全球危机。美联储对2007-2010年金融危机中美国家庭财富调查显示,中产阶层家庭的收入缩水了40%。在美国,房产和股票在家庭资产组成中相差不多,而在中国,基本上房产就是家产。

   

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    中国股市长期低迷,中国家庭可选择的投资渠道比美国家庭少得多。在缺少能带来收入的投资的情况下,中国中产阶级家庭对房产价值缩水更为敏感。在不久前成都举行的一场论坛上,陈志武教授对很多家庭提出忠告,当心房地产成为“财富绞肉机”。一项针对中国家庭金融状况进行的广泛调查表明,中国的银行或许不会因房价飙升而直接遭受损失,但任何房价暴跌都有可能引发广大民众愤怒。发生在3月份的杭州围攻售楼部事件就是这种焦虑的映射。

    在过去十多年里,房产的不断增值使许多中产家庭财富被轻易的放大,一旦房价大跌,必然会对这种“暴富”造成严重的打击。中产阶级一直是拉动内需的消费主力军,如果房价下跌,中产的消费力也将随之下降,而这对中国经济的影响则更大。根据官方统计,消费对中国GDP的贡献率为50%,而全球消费平均贡献率则是60%,相差的这10%恰恰是因为房地产。虽然房地产对GDP贡献率也达到10%左右,但消费本身的经济意义和社会意义是无法弥补的,人们为了买房而缩衣节食,生活质量大大被降低。

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    劫贫济富的房地产造成了财富的马太效应,让买房的富人更富,让买不起房的穷人更穷;在飞涨的房价面前,富人是多么满足,穷人就有多么失落。对一个社会和国家来说,贫富悬殊不仅不是一件光彩的事情,也是一件不划算的事情。中国想要扩大内需,但贫富差距拖累了内需增长。美国经济学家佩蒂斯(Michael Pettis)指出,在中国,贫富差距给内需带来的负面影响在于,富有家庭的消费与收入之比还不及普通家庭,而普通家庭的数量远比富有家庭多得多。作为中国房地产经济的主要受益者,中国富人成为移民主力,数万亿资产随之转移至海外。新富的中国人已成为美国第二大海外房地产买家。

     

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    从某种程度上,房地产是中国经济转型的重要支撑。最近10多年货币大量超发,楼市成为蓄水池,从而保持了物价的大体平稳。但另一方面,房地产也成为一个巨大的堰塞湖,如同悬在每个人头上的达摩克里斯之剑,不断地增加着全社会的焦虑感。对多数人而言,房地产最终将难免成为财富的坟墓。

    房地产市场从来都是逆水行舟,不进则退,只有不断的涨价,才能保持市场的繁荣。房价之所以一直涨个不停,主要是由预期收益和资金成本决定的。毫无疑问,高房价地区所需要的资金量要远远低房价城市,首先被资金成本压垮的肯定是一些高房价城市,温州和鄂尔多斯就是前车之鉴。楼市不仅是政策市,也是信心市,一旦悲观情绪蔓延,人们对房价的未来预期将发生改变,楼市的崩盘就无可避免。

    在最新的官方调查中,全国12个省会城市拟建55个新城新区,每个地级市也都在规划新城新区,有的新城区是原城市的七八倍大。根据统计,全国新城新区规划人口达到34亿,超出现有人口20亿。每个城市都以大为美,大马路、大立交、大人工湖、大喷泉、大广场比比皆是,唯独没有人。

 

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    “建筑是凝固的音乐”,这是一句被无数哲人反复提及的名言。但在如今的中国,建筑与音乐没有任何关系,更准确的说,建筑在这里是凝固的财富。在日本房地产泡沫化高峰时期,仅东京的房产总市值就可以“买下”整个美国,如今北京的楼面市值同样可以“买下美国”。这种非理性的泡沫财富是经不住现实和理性考验的,很多年后,美国依然是强大的美国,东京还是那个小小的东京。

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    经济学家阿尔文·托夫勒认为,人类历史经历了权力的三次转移,从暴力到财富再到知识;而财富的含义也不是一成不变的,今天的富人和富国,明天可能变得贫穷。在《财富的革命》中,托夫勒指出,财富正发生着前所未有的变革,不仅在数量、形态上发生了变化,而且也在创造、分配、流通、消耗、储存和投资方式上被改变。随着科学技术的发展和经济全球化的深入,财富的流动性越来越快,流动面越来越广,距离不再是问题;相对于有形资产,知识取之不竭,用之不尽,正在成为未来财富创造体系的主体。

    财富,本质上是一种可以便利实现人类欲望的能力总和。一切物质和知识都是构成财富的要素,但它们并不是财富的全部。当没有很好思考到底什么才是真正财富时,所有的经济活动是盲目的。GDP主导的当下中国,阶层断裂,物欲横流,生态崩溃,环境危机,拜金主义,民众的幸福感不断下降。这在一定程度上,证明人们对财富的真正含义缺乏清醒的理解。历史的经验是,文明才是最大的财富,没有文明,就是最大的贫穷。

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    一部人类文明史,其实就是财富发展史。在传统时代,财富就是粮食;在工业时代,财富就是各种制造品;在后工业时代,财富就是知识和文化。房地产无疑属于工业时代的财富模式。中国盖了全世界最多的房子,却没有带来真正意义上的城市化,正如长期巨额贸易顺差,却没有带来进一步的繁荣。中国人勤劳,但却不富有,更谈不上幸福。面向未来,房地产这种被凝固的财富必然会被知识和文化取代;执迷于房地产,中国失去的不仅仅是财富,还有未来。

 

 

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